СОЧИ: недвижимость для лидеров

Сегодня использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий без особых затруднений можно только одним способом из семи продекларированных – а именно: для досрочного погашения ипотечного кредита или его части. Все остальные варианты пока существуют лишь в теории, и никто не может привести примеры их практической реализации
Напомним: право на получение материнского капитала (МК) имеют семьи, родившие или усыновившие второго и последующих детей после 1 января 2007 года. Имеют это право и мужчины, являющиеся единственными усыновителями второго и последующих детей. МК не выдается наличными деньгами, Пенсионный фонд Российской Федерации (ПФР) переводит их на счет. Размер МК в 2011 году составляет 365 698 руб. (в 2010 году было 343 278 руб.).
Правила использования средств МК для улучшения жилищных условий регулируются двумя нормативными актами: Федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.06 г. и Постановлением Правительства РФ № 862 «Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» от 12 декабря 2007 г. С момента принятия в эти документы уже вносился ряд изменений и дополнений.

Согласно ФЗ-256, материнский капитал может быть потрачен на осуществление нескольких видов операций, связанных с недвижимостью:
1) приобретение (строительство) жилого помещения или индивидуального жилого дома;
2) строительство или реконструкцию индивидуального жилого помещения без привлечения организации-подрядчика;
3) компенсацию затрат на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства;
4) оплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
5) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;
6) оплату участия в долевом строительстве;
7) оплату вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов.
В законе есть требование: приобретаемое с использованием МК жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации.

Самый реальный вариант
По данным ПФР, на данный момент больше всего заявок он получил на использование МК с целью погашения кредитов на жилье. «Основной причиной этого служит тот факт, что погашение материнским капиталом жилищных кредитов – это, так скажем, «антикризисный» вариант использования МК, к которому разрешили прибегать с 2009 года, не дожидаясь 3-летия ребенка, – объясняет пресс-секретарь ПФ Станислав Дегтярев. – Ко всем остальным видам улучшения жилищных условий можно было прибегнуть лишь с 2010 года (закон начал работать с 2007 года, соответственно, детям три года могло исполниться не ранее 2010-го)».
С начала 2009 года по середину июня 2011-го ПФР принял 482 тысячи заявлений на погашение жилищных кредитов с помощью МК. В денежном выражении это составило 150 млрд руб.
Что касается остальных возможных вариантов улучшения жилищных условий с помощью МК, то ПФР сообщил данные, исчисляемые с начала 2010 года. Всего фонд принял по ним 117 тыс. заявок на общую сумму 36 млрд руб. Из них 19,2 тысячи заявок (19,4%) поступило от семей, желающих направить средства МК на строительство или реконструкцию жилья собственными силами.
Получена также статистика принятых заявок от отделения ПФР по Санкт-Петербургу и Ленобласти. За период с 1 января по 1 июня 2011 года она такова:
– на погашение жилищных кредитов: СПб – 793, ЛО – 335 (всего – 1128) ;
– на улучшение жилищных условий: СПб – 199, ЛО – 269 (всего – 468).
По словам Максима Ельцова, генерального директора «Первого ипотечного агентства», большинство семей с двумя детьми при получении ипотечного кредита рассчитывают именно на его досрочное погашение из средств материнского капитала.
Тут требуется сделать одно важное пояснение: по словам эксперта компании «АВЕНТИН-Недвижимость» Натальи Суходоловой, в настоящее время штрафные санкции за досрочное погашение ипотечного кредита из средств МК уже отменены.
«Для того чтобы обменять «однушку» на «двушку» в Петербурге, вполне достаточно кредита в 1 млн руб. При таком кредите сумма платежа, как правило, не превышает 11 тыс. руб. в месяц. После досрочного погашения кредита из средств материнского капитала платеж снизится до 7 – 8 тыс. руб., и такая сумма уже вполне посильна для большинства петербургских семей, – разъясняет Максим Ельцов, – Единственный минус в такой ситуации: банки ограничивают минимальную сумму кредита, и нередко приходится брать несколько больше, чем необходимо для улучшения жилищных условий».

Оставшиеся варианты. На первоначальный взнос
Все опрошенные БКН.ру эксперты говорили о том, что получатели материнского капитала очень бы хотели иметь возможность использовать его в качестве первоначального взноса – либо по ипотечному кредиту, либо по прямому договору с застройщиком. Закон дает такое право, но на практике оно пока не реализуется.
«По-прежнему остается проблема перевода денег из Пенсионного фонда в течение двух месяцев, и на практике далеко не все банки пойдут на эти условия», – комментируют в «Первом ипотечном агентстве».
По данным начальника отдела развития «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» Сергея Милютина, не хотят ждать 2 месяца не только банкиры, но и застройщики, продавая жилье напрямую. «Они уверены, что за это время они найдут другого покупателя с живыми деньгами», – констатирует эксперт.
Впрочем, застройщики комментируют ситуацию иначе. Так, например, начальник отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-СПб» Анна Лимбах утверждает: здесь средства материнского капитала ни разу не принимали в качестве первого взноса при покупке в рассрочку или по договору долевого строительства по той простой причине, что ни один клиент об этом не просил. «Возможно, потому что не знал о такой возможности, – рассуждает А. Лимбах. – А если бы просили, то мы бы обязательно рассмотрели эту просьбу. И, думаю, не только мы, но и некоторые другие застройщики».
Также, по словам Богдана Чекомасова, директора по работе с частными клиентами Санкт-Петербургского филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV), еще совсем недавно при использовании материнского капитала в качестве первоначального взноса Пенсионный фонд был вправе требовать выделения несовершеннолетнему ребенку доли в приобретаемой квартире. Это существенно ограничивало ее ликвидность, т. к. одним из залогодателей становился несовершеннолетний. Поэтому такие ипотечные программы были мало распространены.
Для того чтобы решить эту проблему, в закон были внесены изменения. В настоящий момент родителям достаточно просто предоставить нотариально заверенное обязательство в дальнейшем выделить детям, рождение которых дало родителям право на материнский капитал, долю в собственности на приобретаемое жилье. Переоформление нужно провести в течение 6 месяцев после перечисления средств материнского капитала Пенсионным фондом, а в случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита его нужно будет оформлять в совместную собственность после погашения кредита и снятия обременения. Однако, похоже, что об этом еще не знают некоторые банкиры и застройщики.
В начале марта 2011 года банк ВТБ24 заявил о своей готовности принимать средства материнского капитала в счет первоначального взноса по ипотечным кредитам. При подаче заявки на ипотеку потенциальные заемщики должны приложить копию сертификата, подтверждающего их право на материнский капитал. Банк обещал учитывать эти будущие поступления и разрешать клиенту снизить сумму первоначального взноса на сумму материнского капитала.
Минимальный размер первоначального взноса, по правилам ВТБ24, должен составлять не менее 10% от общей суммы кредита. Таким образом, при использовании для этой цели материнского капитала сумма кредита может составить почти 3 млн 657 тыс. руб.
Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по Северо-Западному федеральному округу, говорит: «Ипотечная программа, в рамках которой материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса, пользуется достаточно большим спросом. Конечно, в зависимости от города этот спрос варьируется, и, скажем, в Москве и Санкт-Петербурге спрос на этот продукт чуть меньше, чем в регионах, где, с учетом стоимости жилья, средства материнского капитала представляют собой существенную долю цены квартиры. Тем не менее в Петербурге в ипотечные центры ВТБ24 уже поступили десятки заявок на оформление кредитов, в рамках которых можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, а несколько кредитов уже выданы».
С покупкой на вторичном рынке дело обстоит сложнее всего. Все эксперты отмечают, что продавцы-физлица совершенно не хотят ждать прихода денег в течение двух-трех месяцев, тем более по безналичному расчету. Видимо, по этой причине Наталья Суходолова («АВЕНТИН-Недвижимость») констатирует: «Я ни разу не слышала, чтобы агентства недвижимости работали с материнским капиталом».